Un bail immobilier en matière commerciale est un contrat qui lie un « bailleur » (généralement le propriétaire de l’immeuble) à un « locataire » (l’immeuble qui est loué à des fins professionnelles). On distingue souvent baux commerciaux et baux d’habitation, ces derniers obéissant à des règles plus strictes visant à protéger les droits des locataires en matière de logement. Dans cet article, nous allons voir tout ce qu’on doit savoir sur bail commercial et comment le transformer. Enfin, comment changer d’activité dans un bail ?
Quelles lois régissent les baux commerciaux ?
Un bail commercial est bien différent d’un bail d’habitation ou de maison. D’un point de vue juridique, les deux contrats ne sont pas assujettis aux mêmes règles et lois, qui peuvent varier d’une province à l’autre. Par exemple, les propriétaires de locaux commerciaux n’ont pas le droit d’en reprendre possession pour un usage personnel, contrairement à ce qui est permis en logement d’habitation, sauf écrit noir sur blanc dans le bail. De plus, un bail commercial peut contenir de nombreux détails, tels que décrits ci-dessous, qui peuvent avoir un impact sur le développement de votre entreprise. Par conséquent, il est recommandé d’analyser attentivement le document et ses différentes clauses, puis d’obtenir des conseils juridiques avant de le signer.
Tout ce qu’il faut savoir sur bail commercial
Même si la loi n’exige pas expressément que les bailleurs et les locataires concluent par écrit les contrats de bail commercial, il est fortement recommandé de le faire pour se protéger en cas de besoin. Généralement, les baux commerciaux sont rédigés par un avocat ou un notaire, et il faut vraiment éviter de le rédiger soi-même (sauf si vous êtes un expert) ou de signer des baux rédigés par le bailleur lui-même. Compte tenu de l’importance des engagements liés à ce contrat, nous vous recommandons de vous faire assister par un avocat avant de signer.
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, il s’agit donc d’un engagement de longue durée. Cependant, la possibilité d’une résiliation de trois ans est possible. Les parties peuvent même décider de fixer une durée plus longue, au-delà de 9 ans.
Dans le cas d’un bail commercial, les parties sont généralement des personnes morales dont le patrimoine est distinct de la personne physique (c’est-à-dire la société) qui les représente. C’est pourquoi la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses de garantie personnelle qui imposent à un représentant de l’entreprise de garantir les obligations de l’entreprise aux termes du bail, y compris le loyer. Dans son contenu, le bail commercial comprend, entre autres, la nature des locaux loués, le prix du loyer, les obligations des deux parties, la durée du bail, la période d’imposition, l’utilisation des locaux, l’entretien et bien Suite.
Comment transformer un local commercial en habitation ?
Divers changements peuvent intervenir dans l’exécution de transformer le bail commercial. L’évolution des activités du preneur ou la volonté du bailleur peuvent conduire à ces différentes transitions. Les bailleurs peuvent louer leurs locaux professionnels sur Airbnb, sous réserve de certaines formalités. Les bailleurs peuvent louer leurs locaux professionnels sous réserve de certaines formalités. Aucun changement d’usage n’est requis dans ce cas.
Il est nécessaire de vérifier la destination du bien : « l’hébergement en hôtel » doit être respecté afin de continuer à louer. Le règlement de la copropriété est également à vérifier, qui peut comporter des clauses interdisant la location de meublés de tourisme en copropriété. La rénovation du logement peut également le rendre disponible à la location. Le bailleur a le droit d’apporter de telles modifications. Les baux commerciaux peuvent être transformés lors de leur conclusion ou de leur exécution. Cette transition peut être initiée par le bailleur ou le preneur. Elle peut être liée aux activités entreprises, à la destination du lieu ou aux personnes des locataires.
Changer d’activité dans un bail commercial
Le preneur peut être autorisé à exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail commercial. Pour ce faire, il doit remplir certaines conditions et obtenir l’autorisation du bailleur (ou du propriétaire).
Programme entièrement ou complètement non spécialisé
Si les conditions suivantes sont remplies, il peut être envisagé d’exercer des activités différentes de celles spécifiées dans le contrat de bail :
- Conditions économiques changeantes (par exemple, manque de rentabilité)
- Nécessité d’organiser correctement la distribution (par exemple, intéressé par la création d’une autre activité liée aux besoins existants de l’entreprise et des clients)
- Compatibilité de l’activité avec la destination, les caractéristiques de l’immeuble et la situation (ex. : ne pas causer de nuisance au voisinage).
Les locataires doivent obtenir l’autorisation préalable du propriétaire par l’intermédiaire du commissaire judiciaire (anciennement les maréchaux).
Informations fournies par les locataires à certains créanciers
Si le créancier est privilégié : un créancier qui bénéficie d’une sûreté (nantissement, nantissement, hypothèque, privilège, etc.), est prioritaire dans les paiements aux autres créanciers de son débiteur, dit créancier simple inscrit en fonds de commerce, le locataire également Les modifications de leurs activités doivent être notifiées par acte du commissaire judiciaire. Le propriétaire dispose d’un délai de 3 mois pour répondre par action du Commissaire judiciaire. L’absence de réponse vaut acceptation.
Informations supplémentaires sur le locataire fournies par le propriétaire
Le bailleur doit également prévenir les autres locataires auxquels il s’est engagé à ne pas lui louer pour la même activité que celle à entreprendre. Ils ont 1 mois pour faire savoir aux propriétaires ce qu’ils pensent du changement. Ces informations sont fournies par le Commissaire judiciaire. Aucune réponse vaut acceptation.
Les propriétaires s’opposent au changement d’activités
Un propriétaire peut s’opposer à une activité de modification dans les cas suivants :
- Cause sérieuse et justifiable (par exemple, nouvelle activité ne correspondant pas à la nature du bâtiment)
- Engagement de non-concurrence du propriétaire envers les autres locataires
- Exercice du droit de reprise (par exemple, en cas de reconstruction d’un immeuble existant ou de surélévation d’un immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)
Impact sur le loyer et les indemnités de non-spécialisation
Le bailleur qui accepte la spécialisation peut obtenir une remise sans attendre la révision triennale et demander une augmentation du loyer. Les changements d’activités peuvent également donner lieu au versement d’indemnités dites de non-spécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour préjudice dont il peut faire la preuve. Par exemple, il peut y avoir des dommages liés à une baisse de loyer pour d’autres locataires en raison de perturbations de jouissance dues à de nouvelles activités, augmentation des charges, etc.